正確な土地評価が節税につながります。
土地の評価は、相続税申告の中でもより専門性が発揮されます。
土地の評価については様々な特例や評価減のポイントがあり、評価する税理士によって、大きく評価額が異なることがあります。
当事務所では、豊富な実例をもとに、土地の評価を最大限下げることができるように評価を行っております。
正しい評価をすることにより、評価が下がり節税につながります。
土地の評価方法一つを例にとってみても、節税に対する姿勢がお分かり頂けるかと思います。
机上で評価
登記簿謄本、路線価図、公図、測量図、住宅地図を元に机上で評価を行います。
この資料をもとに、土地の形状、概算の相続税評価額、付近の不動産相場や、周辺環境を確認し、把握します。
また、市区町村のホームページで、固定資産税の路線価、都市計画、容積率等の確認も行います。
最近では事前にグーグルマップやストリートビューで、周辺の様子を確認します。
役所・現地調査で評価
お客様のご了解を得て、現地調査に行きます。お客様とご一緒に行く場合もあります。
間口や奥行きの実測を行います。 図面上での距離と実測が異なることはよくあります。そのような場合には、 現況の実測で、評価し申告を行う必要があります。 また周辺環境、土地の形状や状況により減額できる要因がないかどうかの確認を行います。 道路付が悪かったり、土地に高低差があったり、周囲に不動産価値を下落させるような施設（墓地や騒音etc）があったり、水路が介在していたり、高圧線が上空を通っていたりなど、一般的に不動産の価値を下落させる要因がある場合には、相続税評価においても考慮できる可能性が高くなります。
役所に赴き、調査を行います。主に、容積率、建築制限、セットバックの確認や、境界、道路付などを確認します。 建築概要書や道路台帳などの資料を請求することもあります。
※ まれに、机上の評価の段階で、役所調査・現地調査が必要ないと判断した場合には行わない場合もあります。
最終評価
上記の調査を受けて、最終評価を行います。場合によっては提携している不動産鑑定士に依頼して、時価鑑定を行っていただくこともあります。
減額されやすい土地の例
ほんの一例ですが、以下のような事情がある土地は減額が行われやすいです。
･広い土地（500m2以上）、青空駐車場、田畑や２階建以下の住宅・アパート・店舗の敷地、土地に高低差がある、土地の形がいびつなもの、私道にしか面していない、道路に面していない、セットバックが必要な土地、同一敷地内で容積率が異なる土地、日の当たらない土地、空中に高圧線が通っている土地、騒音、悪臭等周囲の住環境が悪い、土壌が汚染されている土地
